Sehr geehrte Eigentümerinnen und Eigentümer,
sehr geehrte Mieterinnen und Mieter,
die Sommer werden heißer – und damit rückt die Frage nach einer Klimaanlage in Wohnanlagen immer stärker in den Vordergrund. Mit Urteil vom 17. Juli 2026 (V ZR 162/25) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer grundsätzlich die Gestattung des Einbaus eines Klima-Splitgeräts auf seinem Balkon verlangen kann. Für die Praxis in Eigentümerversammlungen ist das eine wichtige Weichenstellung.
Der Fall in Kurzform
Zwei Wohnungseigentümer wollten auf ihrem Balkon ein Klima-Splitgerät installieren. Dafür war eine Durchbohrung der Fassade erforderlich. Der entsprechende Beschlussantrag fand in der Eigentümerversammlung keine Mehrheit, woraufhin die Eigentümer Beschlussersetzungsklage erhoben. Das Amtsgericht wies die Klage ab, das Landgericht ersetzte den Gestattungsbeschluss und machte dabei Vorgaben unter anderem zum Gerätetyp und zum Betriebsmodus. Der Bundesgerichtshof hat diese Entscheidung nun bestätigt.
Die Kernpunkte der Entscheidung
Bauliche Veränderung: Wer für ein Splitgerät die Fassade durchbohrt, greift in das gemeinschaftliche Eigentum ein. Eine solche Maßnahme setzt nach § 20 Abs. 1 WEG einen Gestattungsbeschluss voraus.
Kein privilegierter Fall – und trotzdem ein Anspruch: Klimageräte gehören nicht zu den privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG wie etwa Barrierefreiheit oder Ladeinfrastruktur. Ein Anspruch auf Gestattung kann sich aber aus § 20 Abs. 3 WEG ergeben, wenn kein überstimmter Eigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird.
Ein Eingriff in die Fassade ist kein Ausschlussgrund: Nach der Rechtsprechung des BGH können auch deutliche Eingriffe in die Substanz unterhalb der Schwelle der rechtlich erheblichen Beeinträchtigung bleiben, sofern sie sachgerecht geplant und fachgerecht ausgeführt werden. Maßstab ist, ob sich ein nicht zustimmender Eigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann.
Lärm ist eine Frage des Betriebs, nicht der Gestattung: Geräusche, die erst bei der späteren Nutzung entstehen, stehen dem Anspruch regelmäßig nicht entgegen. Anders ist es nur, wenn bereits vorab feststeht, dass es zu unzumutbaren Immissionen kommen wird.
Der Rechtsschutz der Nachbarn bleibt erhalten: Führt der Betrieb später zu Lärm, der insbesondere im Hinblick auf die Richtwerte der TA Lärm nicht hinzunehmen ist, bestehen Abwehransprüche nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG sowie § 1004 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 906 BGB. Eine vollständige Stilllegung des Geräts kann dabei in der Regel nicht verlangt werden; im Vordergrund stehen zeitliche Nutzungsbeschränkungen.
Chancen für Eigentümer
Für bauwillige Eigentümer verbessert sich die Ausgangslage erheblich. Ein pauschales Nein der Gemeinschaft, das sich lediglich auf befürchteten Lärm oder auf den Eingriff in die Fassade stützt, wird künftig kaum tragfähig sein. Wer seinen Antrag sorgfältig vorbereitet, hat gute Aussichten auf Erfolg.
Bewährt hat sich dabei ein Antrag, der bereits alle wesentlichen Angaben enthält: ein für den deutschen Markt zugelassenes Gerät mit dokumentierten Schallwerten, ein Angebot eines Fachbetriebs, die geplante Position des Außengeräts mit möglichst großem Abstand zu Fenstern und Balkonen der Nachbarn, die Leitungsführung sowie die fachgerechte Abdichtung der Bohrung. Je konkreter der Antrag, desto schwerer fällt es der Gemeinschaft, eine erhebliche Beeinträchtigung darzulegen.
Bleibt die Zustimmung dennoch aus, steht der Weg der Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG offen. Das ist allerdings mit Zeit- und Kostenrisiken verbunden, weshalb sich in der Praxis fast immer eine einvernehmliche Lösung in der Versammlung lohnt. Für vermietende Eigentümer kommt hinzu: Eine Wohnung mit Kühlmöglichkeit ist am Markt spürbar attraktiver.
Was bedeutet das für Mieterinnen und Mieter?
Wichtig zur Einordnung: Das Urteil betrifft das Wohnungseigentumsrecht. Mieter können daraus keinen eigenen Anspruch gegen die Eigentümergemeinschaft ableiten. Ihr Ansprechpartner bleibt der Vermieter.
Für eine fest installierte Klimaanlage benötigen Mieter die Erlaubnis des Vermieters, weil ein Eingriff in die Mietsache und in die Fassade vorliegt. Ohne Zustimmung drohen Rückbau und Schadensersatz. Der Vermieter selbst ist zudem an die Beschlusslage der Gemeinschaft gebunden – er muss die Gestattung gegebenenfalls erst in der Eigentümerversammlung erwirken. Genau hier hilft das neue Urteil indirekt auch Mietern, denn es stärkt die Position ihres Vermieters in der Versammlung.
Mobile Monoblock-Geräte, deren Abluftschlauch lediglich durch ein gekipptes Fenster geführt wird, sind demgegenüber meist keine bauliche Veränderung. Zu beachten sind hier aber die Hausordnung, Ruhezeiten, der Stromverbrauch und die Frage, ob dauerhaft nach außen sichtbare Aufbauten entstehen. Hohe Temperaturen im Sommer sind im Übrigen grundsätzlich kein Mietmangel, solange die Wohnung dem beim Bau üblichen Standard entspricht.
Unsere Empfehlung an beide Seiten: Halten Sie die Eckpunkte schriftlich fest – Gerätetyp, Montageort, Betriebszeiten, Wartung, Haftung und Versicherung sowie den Rückbau bei Auszug. Das erspart später Diskussionen.
Was die Eigentümerversammlung jetzt regeln kann
Statt Einzelanträge Jahr für Jahr streitig zu verhandeln, empfiehlt sich eine klare, einheitliche Linie für die gesamte Anlage. Ein Gestattungsbeschluss lässt sich mit Auflagen versehen, die die Interessen aller Beteiligten sichern: zulässige Gerätetypen und maximale Schallleistung, Einhaltung der Richtwerte der TA Lärm, Aufstellort des Außengeräts, Betriebsmodus mit Nachtabsenkung, Ausführung ausschließlich durch einen Fachbetrieb sowie Vorgaben zu Leitungsführung und Abdichtung.
Ebenso wichtig sind die wirtschaftlichen Punkte: Kosten von Einbau, Betrieb, Wartung und späterem Rückbau trägt der bauwillige Eigentümer, ebenso die Verantwortung für Folgeschäden. Der Nachweis einer entsprechenden Versicherung sollte Teil des Beschlusses sein.
Sinnvoll ist darüber hinaus ein Rahmenbeschluss, der die Standards für alle künftigen Anträge einheitlich festlegt. Das sichert die Gleichbehandlung, wahrt ein einheitliches Erscheinungsbild der Anlage und nimmt der Diskussion in der Versammlung die Schärfe. Ergänzend können in der Hausordnung Betriebs- und Ruhezeiten geregelt werden. Vor der Beschlussfassung sollten außerdem die Gemeinschaftsordnung, mögliche Vorgaben aus Statik, Brandschutz und Denkmalschutz sowie etwaige baurechtliche Genehmigungspflichten geprüft werden.
Unsere Einschätzung
Wir rechnen damit, dass die Zahl der Anträge auf Klimageräte in den kommenden Versammlungen deutlich zunimmt. Gemeinschaften, die dafür vorab klare Spielregeln beschließen, sparen sich Einzelfalldiskussionen und im Zweifel auch Prozesskosten. Gerne bereiten wir für Ihre nächste Versammlung entsprechende Beschlussvorlagen vor, holen Angebote ein und formulieren die passenden Auflagen.
Dieser Beitrag gibt einen Überblick über die aktuelle Rechtslage und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Bei Fragen zu Ihrer Wohnanlage sprechen Sie uns gerne an.
Herzliche Grüße, Ihr Team der PMK Hausverwaltung
Quelle: Pressemitteilung Nr. 130/2026 des Bundesgerichtshofs vom 17. Juli 2026 zum Urteil V ZR 162/25.