Es gibt Sätze, die in fast jeder Eigentümerversammlung fallen. „Da brauchen wir aber drei Angebote“ gehört sicher dazu. Über Jahre hinweg galt diese Regel als gesetzt, und mancher Beschluss über eine längst überfällige Reparatur wurde allein deshalb angefochten und aufgehoben, weil nur ein Angebot vorlag.
Mit dieser Praxis hat der Bundesgerichtshof im Frühjahr aufgeräumt. Sein Urteil vom 27. März 2026 (Az. V ZR 7/25) ist eine der praktisch bedeutsamsten Entscheidungen des Jahres für Wohnungseigentümergemeinschaften.
Eine Regel, die nie im Gesetz stand
Zunächst das Überraschende: Die sogenannte Drei-Angebote-Regel hat sich nie auf eine Vorschrift stützen können. Das Wohnungseigentumsgesetz verlangt, dass die Verwaltung ordnungsmäßig ist, also dem Interesse der Gesamtheit der Eigentümer nach billigem Ermessen entspricht (§ 18 Abs. 2 WEG), und dass das gemeinschaftliche Eigentum ordnungsmäßig erhalten wird (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Eine bestimmte Mindestzahl von Angeboten steht dort nicht. Sie war eine Schöpfung der Instanzgerichte, die sich über die Jahre verselbständigt hat.
Der entschiedene Fall
Anschaulich wird die Sache am Sachverhalt. Eine Mehrhausanlage beschloss im September 2023 mehrere Erhaltungsmaßnahmen, den Austausch von Fensterelementen sowie Vordachverglasungen samt Malerarbeiten. Die Kosten der einzelnen Maßnahmen bewegten sich zwischen rund 1.145 und 4.091 Euro, es ging also nicht um eine Großsanierung, sondern um überschaubare Handwerkerrechnungen.
Auf Vergleichsangebote verzichtete die Mehrheit bewusst. Die Begründung war denkbar bodenständig: Man arbeitete mit der beauftragten Glaserei seit Jahrzehnten zur vollsten Zufriedenheit zusammen. Zwei Eigentümer fochten sämtliche Beschlüsse an, allein gestützt auf die fehlenden Angebote.
Das Amtsgericht Wuppertal wies die Klage ab, das Landgericht Düsseldorf erklärte in der Berufung einen der Beschlüsse für ungültig. Der BGH hat das Urteil des Amtsgerichts wiederhergestellt. Die Beschlüsse bleiben also alle wirksam.
Worauf es künftig ankommt
Der Senat formuliert unmissverständlich, dass es keine allgemeine Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten gibt, und zwar auch dann nicht, wenn eine bestimmte finanzielle Grenze überschritten ist. An die Stelle der starren Zahl tritt eine Frage, die sich viel natürlicher anfühlt: Reichten die vorhandenen Informationen aus, um verantwortlich zu entscheiden?
Beurteilt wird das nach der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und den sonstigen Umständen des Einzelfalls, und zwar aus dem Blickwinkel eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers. Bei einem kleineren Auftrag können die Eigentümer die Angemessenheit oft selbst einschätzen. Bei größeren Vorhaben kann die fachliche Einschätzung eines Architekten oder Sachverständigen die Grundlage liefern. Und auch die jahrzehntelange gute Erfahrung mit einem Betrieb, der das Haus und seine Eigenheiten kennt, darf in die Waagschale fallen.
Kein Freibrief
Damit ist ausdrücklich nicht gesagt, dass Preise künftig keine Rolle mehr spielen. Wer einen Beschluss angreift, kann weiterhin geltend machen, das beauftragte Angebot sei objektiv ungeeignet oder überteuert. Nur ist das nun ein eigenständiger Mangel, den derjenige darlegen und beweisen muss, der die Anfechtung betreibt. Das bloße Fehlen weiterer Angebote genügt dafür nicht mehr.
Ebenso wenig entlastet das Urteil die Verwaltung von ihrer eigentlichen Arbeit. Der Zustand des Gebäudes muss erfasst, der Handlungsbedarf sauber beschrieben werden. Wo die eigene Fachkunde endet, gehört der Hinweis dazu, dass ein Fachmann hinzuzuziehen ist. Bei umfangreichen Sanierungen bleibt die externe Planung unverzichtbar. Die Entscheidung verschiebt also nicht den Aufwand, sondern den Prüfungsmaßstab.
Was das für Ihre Gemeinschaft bedeutet
Ganz praktisch nimmt das Urteil einen Formfehler aus der Welt, an dem in der Vergangenheit sinnvolle Beschlüsse gescheitert sind. Ein undichtes Dach musste nicht selten warten, bis die Angebotssammlung vollständig war, obwohl allen Beteiligten klar war, was zu tun ist.
An unserer Arbeitsweise ändert das wenig. Wir holen weiterhin Vergleichsangebote ein, wo sie einen Erkenntnisgewinn bringen, also bei größeren Aufträgen, bei Gewerken ohne eingespielten Partner und immer dann, wenn die Preisspanne im Markt erfahrungsgemäß weit ist. Bei der wiederkehrenden Kleinreparatur durch den Betrieb, der Ihr Haus seit zwanzig Jahren betreut, ist der Aufwand dagegen selten gut angelegt.
Der Unterschied liegt woanders: Sie können solche Entscheidungen künftig nach wirtschaftlicher Vernunft treffen, statt nach einer Regel, die nie im Gesetz stand.
Dieser Beitrag gibt den Stand vom August 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Zitierte Entscheidung: BGH, Urteil vom 27.03.2026, Az. V ZR 7/25; Vorinstanzen AG Wuppertal, Urteil vom 08.05.2024, Az. 95b C 66/23, und LG Düsseldorf, Urteil vom 16.12.2024, Az. 25 S 34/24.
