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Balkonkraftwerk in der Eigentümergemeinschaft

Seit 2024 hat jeder Eigentümer Anspruch auf ein Steckersolargerät. Einfach anbringen darf er es trotzdem nicht. Warum der Beschluss vor allem ihn selbst schützt.

An immer mehr Balkonbrüstungen hängt inzwischen ein schmales dunkles Solarmodul. Steckersolargeräte, im Alltag „Balkonkraftwerke“ genannt, sind günstig geworden, in einer halben Stunde montiert und liefern über das Jahr den Strom für den Grundbedarf eines Haushalts. Kein Wunder also, dass die Frage in Versammlungen regelmäßig aufkommt: Darf ich das einfach anbringen? Die Antwort besteht aus zwei Teilen, und der zweite ist der wichtigere.

Das Gesetz steht auf Seiten des Eigentümers

Seit Oktober 2024 zählt das Steckersolargerät zu den privilegierten baulichen Veränderungen. Wer eines anbringen möchte, hat gegenüber der Gemeinschaft einen Anspruch darauf, dass sie es gestattet. Die Eigentümerversammlung entscheidet nicht mehr über das Ob, sondern nur noch über das Wie.

Ablehnen lässt sich ein Antrag deshalb nur in engen Grenzen, etwa wenn die Fassade unter Denkmalschutz steht oder die Anbringung nachweislich unzumutbar wäre. Ein allgemeines Unbehagen über das Erscheinungsbild genügt dafür nicht. Bleibt die Gemeinschaft schlicht untätig, kann der Eigentümer die Gestattung gerichtlich durchsetzen.

Und trotzdem: ohne Beschluss kein Modul

Genau hier entsteht das häufigste Missverständnis. Aus dem Anspruch auf Gestattung wird gern der Schluss gezogen, man dürfe nun einfach loslegen. Der Bundesgerichtshof hat dem im Juli 2025 einen Riegel vorgeschoben.

In dem entschiedenen Fall hatte ein Eigentümer neun Module über die gesamte Balkonbrüstung montiert, ohne die Gemeinschaft zu fragen. Das Gericht stellte klar: Eine bauliche Veränderung setzt keinen Eingriff in die Bausubstanz voraus. Es genügt, dass sich das äußere Erscheinungsbild der Anlage dauerhaft und deutlich verändert. Ob gebohrt oder nur eingehängt wird, spielt keine Rolle. Fehlt der Gestattungsbeschluss, kann die Gemeinschaft den Rückbau verlangen.

Der Beschluss ist also kein Formalismus. Er schützt am Ende vor allem denjenigen, der investiert hat und seine Anlage behalten möchte.

Was in einen guten Gestattungsbeschluss gehört

Weil die Gemeinschaft über das Wie entscheidet, lohnt es sich, diese Gestaltungsfreiheit auch zu nutzen. Bewährt haben sich Regelungen zu folgenden Punkten:

  • Befestigung möglichst ohne Bohrungen in Brüstung oder Fassade, damit keine Feuchtigkeitsschäden entstehen und ein Rückbau spurlos möglich bleibt
  • Absturzsicherung, insbesondere in den oberen Geschossen und bei außen an der Brüstung hängenden Modulen
  • einheitliche Optik, etwa eine Montage bündig zur Brüstungsoberkante und eine abgestimmte Rahmenfarbe
  • Elektroanschluss durch einen Fachbetrieb, wenn eine feste Einspeisesteckdose gesetzt wird
  • Nachweise, die der Eigentümer der Verwaltung vorlegt, sowie die Regelung, dass er Anschaffung, Betrieb, Wartung und späteren Rückbau selbst trägt

Ein solcher Rahmenbeschluss hat einen angenehmen Nebeneffekt, dass er für alle gilt. Statt jedes Jahr über Einzelanträge zu diskutieren, weiß jeder Eigentümer im Voraus, unter welchen Bedingungen er sein Gerät anbringen darf.

Der technische Rahmen in Kürze

Der Wechselrichter darf bis zu 800 Watt einspeisen, die Module dürfen zusammen bis zu 2.000 Watt Leistung haben. Beim Anschluss über eine normale Schutzkontaktsteckdose gilt eine niedrigere Grenze von 960 Watt Modulleistung. Angemeldet wird die Anlage nur noch im Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur, mit wenigen Angaben und innerhalb eines Monats nach Inbetriebnahme. Der Weg zum Netzbetreiber und eine etwaige Warteperiode bis zum Betrieb entfallen.

Ein Hinweis für alle, die mit dem Gedanken an einen Speicher spielen: Für Steckersolargeräte mit Batterie fehlt die entsprechende Norm bislang. Hier ist etwas mehr Zurückhaltung angebracht, bis die Regeln stehen.

Unsere Empfehlung

Wenn in Ihrer Gemeinschaft der erste Interessent oder sogar der Antrag auf eintrifft, ist der richtige Moment für eine Grundsatzentscheidung. Wir bereiten Ihnen dafür eine Beschlussvorlage vor, die den gesetzlichen Anspruch respektiert und zugleich festhält, was für Optik, Sicherheit und Bausubstanz Ihres Hauses wichtig ist. Sprechen Sie uns rechtzeitig vor der Versammlung an.

Dieser Beitrag gibt den Stand vom August 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Zitierte Entscheidung: BGH, Urteil vom 18.07.2025, Az. V ZR 29/24 (veröffentlicht in NJW 2025, 3791 und NZM 2025, 924).

Das neue Heizungsgesetz: Was für Ihre Eigentümergemeinschaft jetzt gilt

Die 65-Prozent-Regel ist entfallen, die alte Heizung darf bleiben – und die Entscheidung liegt wieder bei der Gemeinschaft. Ein Überblick ohne Normendschungel.

Seit dem 29. Juli 2026 gilt ein neues Heizungsgesetz. Es heißt jetzt Gebäudemodernisierungsgesetz und ersetzt die Regeln, über die seit 2023 gestritten wurde. In den ersten Wochen danach erreicht uns immer wieder dieselbe Frage: „Müssen wir jetzt etwas tun?“

Die kurze Antwort: In den allermeisten Gemeinschaften – nein, nicht sofort. Die etwas längere Antwort lohnt sich trotzdem.

Die 65-Prozent-Regel ist Geschichte

Bisher galt: Wer eine neue Heizung einbaut, muss sie zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbarer Energie betreiben. Diese Vorgabe ist ersatzlos entfallen.

An ihre Stelle tritt die Wahlfreiheit. Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridlösung, Holz oder Pellets – aber eben auch weiterhin Gas und Öl. Der Gesetzgeber schreibt nicht mehr vor, welche Technik in Ihren Heizungskeller gehört. Diese Entscheidung liegt wieder vollständig bei Ihnen als Gemeinschaft.

Die vorhandene Heizung darf bleiben

Besonders häufig gefragt und besonders hartnäckig missverstanden: Es gibt keine Pflicht, eine funktionierende Heizung auszutauschen. Auch das alte Verbot, Kessel nach dreißig Betriebsjahren weiterzubetreiben, wurde gestrichen.

Solange die Anlage läuft und sich wirtschaftlich reparieren lässt, darf sie weiterlaufen. Das nimmt vielen Gemeinschaften den Zeitdruck aus einer Entscheidung, die ohnehin gut vorbereitet sein will.

Bei einer neuen fossilen Heizung: die Bio-Treppe

Eine Bedingung gibt es. Wer sich heute neu für Gas, Öl oder Flüssiggas entscheidet, muss den Brennstoff schrittweise klimafreundlicher machen: ab 2029 zu zehn Prozent, ab 2030 zu fünfzehn, ab 2035 zu dreißig und ab 2040 zu sechzig Prozent. Ab 2045 soll er vollständig klimaneutral sein.

Das ist kein Verbot – aber ein Kostenthema. Biomethan und Bio-Heizöl sind teurer als der konventionelle Brennstoff. Eine heute eingebaute Gasheizung ist damit in der Anschaffung günstig und im Betrieb kalkulatorisch offen. Wer diese Rechnung über zwanzig Jahre aufmacht statt über fünf, kommt oft zu einem anderen Ergebnis als beim ersten Blick auf den Angebotspreis.

Was sich speziell für Wohnungseigentümergemeinschaften ändert

Das alte Gesetz enthielt ein eigenes Regelwerk für Mehrfamilienhäuser: Sonderfristen für Etagenheizungen, Übergangsregeln je nach Stand der kommunalen Wärmeplanung, Sondervorschriften für Eigentümergemeinschaften. Dieser ganze Sonderteil ist entfallen.

Für die Praxis heißt das zweierlei. Erstens: Niemand muss mehr prüfen, in welcher Frist welche Ausnahme greift. Zweitens: Es gibt keine gesetzliche Frist mehr, die die Entscheidung für Sie trifft. Ob und wann die Gemeinschaft die Wärmeversorgung erneuert, ist wieder eine reine Beschlusssache – und damit nicht zuletzt auch eine Frage der Erhaltungsrücklage.

Unsere Empfehlung

Hektik ist nicht angebracht, Abwarten aber auch keine Strategie. Sinnvoll ist aus unserer Sicht:

  • Alter und Zustand der Anlage kennen. Wer weiß, wie viele Jahre die Heizung realistisch noch hat, kann in Ruhe planen statt im Schadensfall unter Zeitdruck zu entscheiden.
  • Rücklage daran ausrichten. Eine Heizungserneuerung ist für die meisten Gemeinschaften die größte Einzelinvestition der nächsten Jahre.
  • Förderung mitdenken. Die staatliche Förderung wurde zum 21. Juli 2026 neu geordnet. Sie verändert das Verhältnis der Varianten zueinander teils erheblich und gehört deshalb in jeden Vergleich hinein.

Steht bei Ihnen in absehbarer Zeit eine Entscheidung über die Wärmeversorgung an, bereiten wir die Grundlagen dafür auf. Wir stellen Ihnen eine Entscheidungsgrundlage verständlich aufbereitet und rechtzeitig vor der Eigentümerversammlung zur Verfügung, damit in der Versammlung weder diskutiert noch gerechnet werden muss.