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Online-Eigentümerversammlung – was heute geht und was noch nicht

Online tagen ist erlaubt, aber nicht voraussetzungslos. Drei Formen der Versammlung, zwei Mehrheiten und eine Übergangsregel, die bis 2028 gilt.

Der Termin steht an einem Dienstagabend, der Saal liegt in Bingen, und ein Teil der Eigentümer wohnt längst in Hamburg, München oder kommt nicht zeitig aus dem Büro. Ohnehin, wer seine Wohnung vermietet hat, fährt für zwei Stunden Versammlung nicht durch die halbe Republik. Entsprechend regelmäßig kommt die Frage: Können wir das nicht online machen?

Die Antwort lautet inzwischen ja, aber sie hat drei Stufen, und die Unterschiede zwischen ihnen entscheiden darüber, was Ihre Gemeinschaft beschließen muss.

Drei Formen, die gern verwechselt werden

Die klassische Präsenzversammlung kennen Sie. Alle kommen an einen Ort, und dort wird beraten und abgestimmt.

Bei der hybriden Versammlung findet die Versammlung weiterhin an einem Ort statt, einzelne Eigentümer schalten sich jedoch per Video oder Telefon dazu. Ihre Stimmen zählen genauso wie die der Anwesenden im Saal.

Die rein virtuelle Versammlung kommt ohne Versammlungsort aus. Alle sitzen am Bildschirm, auch der Versammlungsleiter.

Die hybride Versammlung: seit 2020 möglich, aber nicht automatisch

Zuschalten darf sich niemand einfach so. Nötig ist ein Beschluss der Gemeinschaft, der die Online-Teilnahme zulässt, und dafür genügt die einfache Mehrheit (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG). Ohne diesen Beschluss bleibt es bei der Anwesenheit im Saal.

Ein Punkt, der in der Praxis regelmäßig für Verdruss sorgt, betrifft die Frage, wer den ersten Schritt tun muss. Der Bundesgerichtshof hat dazu am 20. September 2024 entschieden (Az. V ZR 123/23), dass die Verwaltung die Zuschaltung nicht von sich aus anbieten muss. Wer online teilnehmen möchte, muss das aktiv verlangen. Die bloße Ankündigung, man sei am Versammlungstag verhindert, genügt dafür nicht. Sagen Sie uns also bitte ausdrücklich Bescheid, wenn Sie die Zuschaltung nutzen wollen.

Die rein virtuelle Versammlung: seit Oktober 2024 erlaubt

Seit dem 17. Oktober 2024 kennt das Gesetz auch die Versammlung ganz ohne Saal (§ 23 Abs. 1a WEG). Sie setzt allerdings deutlich mehr voraus als die hybride Form.

Erforderlich ist ein Beschluss mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen. Er gilt für höchstens drei Jahre und muss danach erneuert werden. Und er verlangt eine Form der Durchführung, bei der Teilnahme und Rechteausübung einer Präsenzversammlung gleichwertig sind. Das ist keine Floskel, sondern der Maßstab, an dem sich die Technik messen lassen muss: Jeder muss zuhören, sich äußern, Anträge stellen und abstimmen können wie im Saal.

Die Bremse bis 2028

Auch wenn Ihre Gemeinschaft die virtuelle Versammlung beschließt, ist die Präsenzversammlung damit nicht sofort Geschichte. Der Gesetzgeber hat eine Übergangsregelung eingezogen: Bis einschließlich 2028 muss mindestens einmal im Jahr in Präsenz getagt werden (§ 48 Abs. 6 WEG). Darauf verzichten kann die Gemeinschaft nur einstimmig, was in der Praxis bedeutet: so gut wie nie.

Immerhin, und das nimmt der Sache die Schärfe, führt ein Verstoß gegen diese Präsenzpflicht nicht dazu, dass die virtuell gefassten Beschlüsse angreifbar werden.

Woran es im Alltag tatsächlich scheitert

Nach unserer Erfahrung scheitern digitale Versammlungen selten am Gesetzeswortlaut und fast immer an den Details drumherum. Zugangsdaten, die nicht ankommen. Die Frage, wie sich ein Teilnehmer zweifelsfrei ausweist, ohne dass die Versammlung ihre Nichtöffentlichkeit verliert. Vollmachten, die kurzfristig doch noch gebraucht werden. Und die Verbindung, die ausgerechnet während einer strittigen Abstimmung abbricht.

Diese Punkte gehören vorher geklärt und in den Beschluss geschrieben, nicht erst am Abend selbst diskutiert.

Unsere Empfehlung

Für die meisten Gemeinschaften ist die hybride Versammlung der vernünftige Einstieg. Sie ist mit einfacher Mehrheit beschlossen, sie hilft genau denen, die sonst regelmäßig fehlen, und sie zwingt niemanden vor einen Bildschirm, der lieber im Saal sitzt. Die rein virtuelle Versammlung lohnt sich dort, wo die Eigentümerschaft weit verstreut ist und die Technik von allen getragen wird, und sie sollte dann bewusst beschlossen werden, nicht nebenbei.

Wenn Sie das Thema auf die Tagesordnung setzen möchten, bereiten wir Ihnen die passende Beschlussvorlage vor und sagen Ihnen offen, was in Ihrer Gemeinschaft realistisch trägt.

Dieser Beitrag gibt den Stand vom August 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung.

Zitierte Entscheidung: BGH, Urteil vom 20.09.2024, Az. V ZR 123/23.

Drei Angebote? Der BGH stellt klar, dass es darauf nicht ankommt

Jahrelang galt sie als gesetzt, dabei stand sie nie im Gesetz: Der Bundesgerichtshof hat der Drei-Angebote-Regel ein Ende gesetzt. Was an ihre Stelle tritt.

Es gibt Sätze, die in fast jeder Eigentümerversammlung fallen. „Da brauchen wir aber drei Angebote“ gehört sicher dazu. Über Jahre hinweg galt diese Regel als gesetzt, und mancher Beschluss über eine längst überfällige Reparatur wurde allein deshalb angefochten und aufgehoben, weil nur ein Angebot vorlag.

Mit dieser Praxis hat der Bundesgerichtshof im Frühjahr aufgeräumt. Sein Urteil vom 27. März 2026 (Az. V ZR 7/25) ist eine der praktisch bedeutsamsten Entscheidungen des Jahres für Wohnungseigentümergemeinschaften.

Eine Regel, die nie im Gesetz stand

Zunächst das Überraschende: Die sogenannte Drei-Angebote-Regel hat sich nie auf eine Vorschrift stützen können. Das Wohnungseigentumsgesetz verlangt, dass die Verwaltung ordnungsmäßig ist, also dem Interesse der Gesamtheit der Eigentümer nach billigem Ermessen entspricht (§ 18 Abs. 2 WEG), und dass das gemeinschaftliche Eigentum ordnungsmäßig erhalten wird (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Eine bestimmte Mindestzahl von Angeboten steht dort nicht. Sie war eine Schöpfung der Instanzgerichte, die sich über die Jahre verselbständigt hat.

Der entschiedene Fall

Anschaulich wird die Sache am Sachverhalt. Eine Mehrhausanlage beschloss im September 2023 mehrere Erhaltungsmaßnahmen, den Austausch von Fensterelementen sowie Vordachverglasungen samt Malerarbeiten. Die Kosten der einzelnen Maßnahmen bewegten sich zwischen rund 1.145 und 4.091 Euro, es ging also nicht um eine Großsanierung, sondern um überschaubare Handwerkerrechnungen.

Auf Vergleichsangebote verzichtete die Mehrheit bewusst. Die Begründung war denkbar bodenständig: Man arbeitete mit der beauftragten Glaserei seit Jahrzehnten zur vollsten Zufriedenheit zusammen. Zwei Eigentümer fochten sämtliche Beschlüsse an, allein gestützt auf die fehlenden Angebote.

Das Amtsgericht Wuppertal wies die Klage ab, das Landgericht Düsseldorf erklärte in der Berufung einen der Beschlüsse für ungültig. Der BGH hat das Urteil des Amtsgerichts wiederhergestellt. Die Beschlüsse bleiben also alle wirksam.

Worauf es künftig ankommt

Der Senat formuliert unmissverständlich, dass es keine allgemeine Pflicht zur Einholung von Vergleichsangeboten gibt, und zwar auch dann nicht, wenn eine bestimmte finanzielle Grenze überschritten ist. An die Stelle der starren Zahl tritt eine Frage, die sich viel natürlicher anfühlt: Reichten die vorhandenen Informationen aus, um verantwortlich zu entscheiden?

Beurteilt wird das nach der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und den sonstigen Umständen des Einzelfalls, und zwar aus dem Blickwinkel eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers. Bei einem kleineren Auftrag können die Eigentümer die Angemessenheit oft selbst einschätzen. Bei größeren Vorhaben kann die fachliche Einschätzung eines Architekten oder Sachverständigen die Grundlage liefern. Und auch die jahrzehntelange gute Erfahrung mit einem Betrieb, der das Haus und seine Eigenheiten kennt, darf in die Waagschale fallen.

Kein Freibrief

Damit ist ausdrücklich nicht gesagt, dass Preise künftig keine Rolle mehr spielen. Wer einen Beschluss angreift, kann weiterhin geltend machen, das beauftragte Angebot sei objektiv ungeeignet oder überteuert. Nur ist das nun ein eigenständiger Mangel, den derjenige darlegen und beweisen muss, der die Anfechtung betreibt. Das bloße Fehlen weiterer Angebote genügt dafür nicht mehr.

Ebenso wenig entlastet das Urteil die Verwaltung von ihrer eigentlichen Arbeit. Der Zustand des Gebäudes muss erfasst, der Handlungsbedarf sauber beschrieben werden. Wo die eigene Fachkunde endet, gehört der Hinweis dazu, dass ein Fachmann hinzuzuziehen ist. Bei umfangreichen Sanierungen bleibt die externe Planung unverzichtbar. Die Entscheidung verschiebt also nicht den Aufwand, sondern den Prüfungsmaßstab.

Was das für Ihre Gemeinschaft bedeutet

Ganz praktisch nimmt das Urteil einen Formfehler aus der Welt, an dem in der Vergangenheit sinnvolle Beschlüsse gescheitert sind. Ein undichtes Dach musste nicht selten warten, bis die Angebotssammlung vollständig war, obwohl allen Beteiligten klar war, was zu tun ist.

An unserer Arbeitsweise ändert das wenig. Wir holen weiterhin Vergleichsangebote ein, wo sie einen Erkenntnisgewinn bringen, also bei größeren Aufträgen, bei Gewerken ohne eingespielten Partner und immer dann, wenn die Preisspanne im Markt erfahrungsgemäß weit ist. Bei der wiederkehrenden Kleinreparatur durch den Betrieb, der Ihr Haus seit zwanzig Jahren betreut, ist der Aufwand dagegen selten gut angelegt.

Der Unterschied liegt woanders: Sie können solche Entscheidungen künftig nach wirtschaftlicher Vernunft treffen, statt nach einer Regel, die nie im Gesetz stand.

Dieser Beitrag gibt den Stand vom August 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Zitierte Entscheidung: BGH, Urteil vom 27.03.2026, Az. V ZR 7/25; Vorinstanzen AG Wuppertal, Urteil vom 08.05.2024, Az. 95b C 66/23, und LG Düsseldorf, Urteil vom 16.12.2024, Az. 25 S 34/24.