Der Termin steht an einem Dienstagabend, der Saal liegt in Bingen, und ein Teil der Eigentümer wohnt längst in Hamburg, München oder kommt nicht zeitig aus dem Büro. Ohnehin, wer seine Wohnung vermietet hat, fährt für zwei Stunden Versammlung nicht durch die halbe Republik. Entsprechend regelmäßig kommt die Frage: Können wir das nicht online machen?
Die Antwort lautet inzwischen ja, aber sie hat drei Stufen, und die Unterschiede zwischen ihnen entscheiden darüber, was Ihre Gemeinschaft beschließen muss.
Drei Formen, die gern verwechselt werden
Die klassische Präsenzversammlung kennen Sie. Alle kommen an einen Ort, und dort wird beraten und abgestimmt.
Bei der hybriden Versammlung findet die Versammlung weiterhin an einem Ort statt, einzelne Eigentümer schalten sich jedoch per Video oder Telefon dazu. Ihre Stimmen zählen genauso wie die der Anwesenden im Saal.
Die rein virtuelle Versammlung kommt ohne Versammlungsort aus. Alle sitzen am Bildschirm, auch der Versammlungsleiter.
Die hybride Versammlung: seit 2020 möglich, aber nicht automatisch
Zuschalten darf sich niemand einfach so. Nötig ist ein Beschluss der Gemeinschaft, der die Online-Teilnahme zulässt, und dafür genügt die einfache Mehrheit (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG). Ohne diesen Beschluss bleibt es bei der Anwesenheit im Saal.
Ein Punkt, der in der Praxis regelmäßig für Verdruss sorgt, betrifft die Frage, wer den ersten Schritt tun muss. Der Bundesgerichtshof hat dazu am 20. September 2024 entschieden (Az. V ZR 123/23), dass die Verwaltung die Zuschaltung nicht von sich aus anbieten muss. Wer online teilnehmen möchte, muss das aktiv verlangen. Die bloße Ankündigung, man sei am Versammlungstag verhindert, genügt dafür nicht. Sagen Sie uns also bitte ausdrücklich Bescheid, wenn Sie die Zuschaltung nutzen wollen.
Die rein virtuelle Versammlung: seit Oktober 2024 erlaubt
Seit dem 17. Oktober 2024 kennt das Gesetz auch die Versammlung ganz ohne Saal (§ 23 Abs. 1a WEG). Sie setzt allerdings deutlich mehr voraus als die hybride Form.
Erforderlich ist ein Beschluss mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen. Er gilt für höchstens drei Jahre und muss danach erneuert werden. Und er verlangt eine Form der Durchführung, bei der Teilnahme und Rechteausübung einer Präsenzversammlung gleichwertig sind. Das ist keine Floskel, sondern der Maßstab, an dem sich die Technik messen lassen muss: Jeder muss zuhören, sich äußern, Anträge stellen und abstimmen können wie im Saal.
Die Bremse bis 2028
Auch wenn Ihre Gemeinschaft die virtuelle Versammlung beschließt, ist die Präsenzversammlung damit nicht sofort Geschichte. Der Gesetzgeber hat eine Übergangsregelung eingezogen: Bis einschließlich 2028 muss mindestens einmal im Jahr in Präsenz getagt werden (§ 48 Abs. 6 WEG). Darauf verzichten kann die Gemeinschaft nur einstimmig, was in der Praxis bedeutet: so gut wie nie.
Immerhin, und das nimmt der Sache die Schärfe, führt ein Verstoß gegen diese Präsenzpflicht nicht dazu, dass die virtuell gefassten Beschlüsse angreifbar werden.
Woran es im Alltag tatsächlich scheitert
Nach unserer Erfahrung scheitern digitale Versammlungen selten am Gesetzeswortlaut und fast immer an den Details drumherum. Zugangsdaten, die nicht ankommen. Die Frage, wie sich ein Teilnehmer zweifelsfrei ausweist, ohne dass die Versammlung ihre Nichtöffentlichkeit verliert. Vollmachten, die kurzfristig doch noch gebraucht werden. Und die Verbindung, die ausgerechnet während einer strittigen Abstimmung abbricht.
Diese Punkte gehören vorher geklärt und in den Beschluss geschrieben, nicht erst am Abend selbst diskutiert.
Unsere Empfehlung
Für die meisten Gemeinschaften ist die hybride Versammlung der vernünftige Einstieg. Sie ist mit einfacher Mehrheit beschlossen, sie hilft genau denen, die sonst regelmäßig fehlen, und sie zwingt niemanden vor einen Bildschirm, der lieber im Saal sitzt. Die rein virtuelle Versammlung lohnt sich dort, wo die Eigentümerschaft weit verstreut ist und die Technik von allen getragen wird, und sie sollte dann bewusst beschlossen werden, nicht nebenbei.
Wenn Sie das Thema auf die Tagesordnung setzen möchten, bereiten wir Ihnen die passende Beschlussvorlage vor und sagen Ihnen offen, was in Ihrer Gemeinschaft realistisch trägt.
Dieser Beitrag gibt den Stand vom August 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung.
Zitierte Entscheidung: BGH, Urteil vom 20.09.2024, Az. V ZR 123/23.