Seit dem 29. Juli 2026 gilt ein neues Heizungsgesetz. Es heißt jetzt Gebäudemodernisierungsgesetz und ersetzt die Regeln, über die seit 2023 gestritten wurde. In den ersten Wochen danach erreicht uns immer wieder dieselbe Frage: „Müssen wir jetzt etwas tun?“
Die kurze Antwort: In den allermeisten Gemeinschaften – nein, nicht sofort. Die etwas längere Antwort lohnt sich trotzdem.
Die 65-Prozent-Regel ist Geschichte
Bisher galt: Wer eine neue Heizung einbaut, muss sie zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbarer Energie betreiben. Diese Vorgabe ist ersatzlos entfallen.
An ihre Stelle tritt die Wahlfreiheit. Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridlösung, Holz oder Pellets – aber eben auch weiterhin Gas und Öl. Der Gesetzgeber schreibt nicht mehr vor, welche Technik in Ihren Heizungskeller gehört. Diese Entscheidung liegt wieder vollständig bei Ihnen als Gemeinschaft.
Die vorhandene Heizung darf bleiben
Besonders häufig gefragt und besonders hartnäckig missverstanden: Es gibt keine Pflicht, eine funktionierende Heizung auszutauschen. Auch das alte Verbot, Kessel nach dreißig Betriebsjahren weiterzubetreiben, wurde gestrichen.
Solange die Anlage läuft und sich wirtschaftlich reparieren lässt, darf sie weiterlaufen. Das nimmt vielen Gemeinschaften den Zeitdruck aus einer Entscheidung, die ohnehin gut vorbereitet sein will.
Bei einer neuen fossilen Heizung: die Bio-Treppe
Eine Bedingung gibt es. Wer sich heute neu für Gas, Öl oder Flüssiggas entscheidet, muss den Brennstoff schrittweise klimafreundlicher machen: ab 2029 zu zehn Prozent, ab 2030 zu fünfzehn, ab 2035 zu dreißig und ab 2040 zu sechzig Prozent. Ab 2045 soll er vollständig klimaneutral sein.
Das ist kein Verbot – aber ein Kostenthema. Biomethan und Bio-Heizöl sind teurer als der konventionelle Brennstoff. Eine heute eingebaute Gasheizung ist damit in der Anschaffung günstig und im Betrieb kalkulatorisch offen. Wer diese Rechnung über zwanzig Jahre aufmacht statt über fünf, kommt oft zu einem anderen Ergebnis als beim ersten Blick auf den Angebotspreis.
Was sich speziell für Wohnungseigentümergemeinschaften ändert
Das alte Gesetz enthielt ein eigenes Regelwerk für Mehrfamilienhäuser: Sonderfristen für Etagenheizungen, Übergangsregeln je nach Stand der kommunalen Wärmeplanung, Sondervorschriften für Eigentümergemeinschaften. Dieser ganze Sonderteil ist entfallen.
Für die Praxis heißt das zweierlei. Erstens: Niemand muss mehr prüfen, in welcher Frist welche Ausnahme greift. Zweitens: Es gibt keine gesetzliche Frist mehr, die die Entscheidung für Sie trifft. Ob und wann die Gemeinschaft die Wärmeversorgung erneuert, ist wieder eine reine Beschlusssache – und damit nicht zuletzt auch eine Frage der Erhaltungsrücklage.
Unsere Empfehlung
Hektik ist nicht angebracht, Abwarten aber auch keine Strategie. Sinnvoll ist aus unserer Sicht:
- Alter und Zustand der Anlage kennen. Wer weiß, wie viele Jahre die Heizung realistisch noch hat, kann in Ruhe planen statt im Schadensfall unter Zeitdruck zu entscheiden.
- Rücklage daran ausrichten. Eine Heizungserneuerung ist für die meisten Gemeinschaften die größte Einzelinvestition der nächsten Jahre.
- Förderung mitdenken. Die staatliche Förderung wurde zum 21. Juli 2026 neu geordnet. Sie verändert das Verhältnis der Varianten zueinander teils erheblich und gehört deshalb in jeden Vergleich hinein.
Steht bei Ihnen in absehbarer Zeit eine Entscheidung über die Wärmeversorgung an, bereiten wir die Grundlagen dafür auf. Wir stellen Ihnen eine Entscheidungsgrundlage verständlich aufbereitet und rechtzeitig vor der Eigentümerversammlung zur Verfügung, damit in der Versammlung weder diskutiert noch gerechnet werden muss.